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新年购房怎么选?2020年楼市四大判断来了

经济日报   2020年01月04日 08:49

房子是老百姓最关注的话题之一,房价的一涨一降牵扯着人们的神经。2019年我国楼市政策保持稳定,“中央没动,地方多动”的表象下,其实是政策的防风险目标没有变化。从2019年中央经济工作会议及住建部会议对房地产的定调来看,2020年政策的方向仍然是淡化增长,注重风险防范,因此政策将继续保持稳定。那么,2020年市场怎么走,哪些城市潜力较大,市场存在哪些风险和挑战?贝壳研究院发布《2020房地产市场展望》,给出了以下判断。

判断一:“长尾”收缩,新房触顶回落

2019年新房销售再创新高,预计全国商品住宅销售面积增长1%至14.9亿平方米,销售额增长9%至13.8万亿元。但2020年新房销售的支撑力减弱。一是供应对销售支撑力减弱,2019 年前11月房企土地购置面积减少14.2%。二是补贴红利消失对2020年市场带来下行压力,2019 年前11月全国棚改开工315万套,仅为2018年的一半。三是以价换量带来的增长难以持续。2019 年下半年来新房销售累计均价同比增速持续下降,头部房企在三四线城市也降价跑量。

但销售降幅不会太大。一是重点城市放开户口限制有利于新房交易量的增长。二是前期调整回落较久的城市以及政策调整的城市,市场将有所回升。预计2020年全国新建商品住宅销售面积下滑2%至14.6亿平方米,销售额同比增长3%至14.16万亿元。

判断二:“省会效应”支撑二线,郑州、成都最突出

2018年较2016年,西安、杭州、长沙、成都、郑州、武汉、济南及合肥的常住人口增长均比较明显,可见省会城市人口有着较强的人口增长力。而且省会城市对省内购房需求也有较强的吸收力,在贝壳成交中,成都、济南、武汉、南京等省会城市的购房者,其户籍地来源于省内非省会的占比呈现增长态势。

2019 年,各省会城市继续发布人才政策、放宽落户及加大人才购房补贴等,这将进一步吸引省内以及外省购房者,对2020年二线城市的住房市场形成支撑。

判断三:粤港澳及长三角片区市场支撑力更强

通过分析不同城市群的市场表现、人口增长和经济状况,可以发现: 调控政策严且同步的京津冀城市群,2020年市场增长潜力不足;长江中游及成渝城市群虽人口吸引力和经济活力不差,但前期需求有所透支,2020年市场难以大幅好转。

而粤港澳大湾区及长三角城市群在战略规划优势下,其经济活力和人口吸引力均表现较好,未来市场支撑力较强。近两个月大湾区内城市的政策调整对市场预期带来积极作用,且放开对港澳人员购房限制将扩大其市场需求规模;2018 年长三角城市群代表城市GDP平均增速达7.38%,南京和宁波近两年人口流入量排在城市前列。

判断四:买房者主权上升,市场步入“慢节奏时代”

2019年以来市场观望情绪愈加浓厚,链家重点18城二手房客户成交周期普遍呈现不断延长态势,成交难度加大,带看成交比不断上升,市场步入“慢节奏时代。

在慢节奏下,业主卖房周期拉长,以北京市场数据为例,链家二手房业主平均成交周期近112天。此情况下,虽2020年二手房市场有望触底,但价格难以快速上涨。从今年重点城市的价格来看,成交增长的天津、济南、武汉和南京等城市,其价格并没有明显上涨。成交量的慢增长意味着价格稳增长,房价快速上涨的时代已经结束。平稳的慢市场下,买方的选择权将会更大,话语权更强。

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