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在Costco抢茅台 在苏杭楼市“摇一摇”?

新浪财经   2019年09月24日 11:14

茅台与“万人摇”

中秋节前,因提供1499元/瓶的53度飞天茅台, Costco上海店再次被挤爆,消费者排队争相购买,目前该酒的终端零售价在每瓶2500元以上。之前退了会员卡的会员,又再次补办,全家出动。买好后进行二次倒卖,单瓶的套利就在1000元以上。

这很像杭州的一些楼盘,动辄一两万人“摇一摇”,身后还流传“买到就赚一百万”的口号。这样的现象不止于杭州。另一座“天堂之城”——苏州也是如此。这两座城市,自2018年来一二手房销售都十分火爆。杭州,自2018年4月以来,已诞生了14次“万人摇”;苏州,2018年迄今,园区二手房涨幅惊人,各大楼盘普遍都在50%以上。然而,“金九”以来,消息面、数据面都显得分化严重。

首先是,一二手房之间分化严重。上文提到的“万人摇”位于杭州余杭区,推出178套房源,27118户家庭登记摇号,中签率低至0.66%;苏州吴江太湖新城的几个楼盘,开盘每次的推盘量也都在三四百套,开盘售罄。一手房风光无两。

但二手房数据,却没那么好看了。根据凤凰网报道,数据称8月份杭州市二手房成交6739套,环比7月跌幅达15%,比这个数据更可怕的是,杭州目前有逼近10万套的二手挂牌量。杭州二手房的冷淡,很大原因是在于一二手价格倒挂严重,客户更愿意购买一手房。

苏州的情况稍微好一点,根据房天下的数据,8月苏州市区二手房成交9388套,环比7月减幅为17.97%。苏州近些年二手房十分活跃。克而瑞数据显示,2018年苏州一手房和二手房成交占比接近于1:2,相当于每卖3套房子,就有2套是二手房。这主要归因于苏州市区的工业园区和古城区,已经是高度饱和的存量市场,一手供应量不足。苏州二手房的冷淡同样在于,限价之下,二手房没有价格优势。

其次,是区域板块之间的分化。低价盘、套利盘被哄抢。以苏州为例,2~2.5万每平左右的浒关、吴江、相城一些刚需板块,只要价格够低就会热销。3.5~4万每平左右的苏州高端板块像园区、狮山,同样因限价凸显了性价比,也有大批客户等待开盘。只是开发商没有利润空间,不敢开盘。尴尬的是3万左右的中端楼盘,两头夹击,既体现不了性价比,若再没有好的产品力,这些盘面临较大的销售阻力。

而杭州的套利氛围就更严重了。不少“万人摇”盘被标签化,从“主城区最后的1字头”到“绕城内最后的1字头”再到“杭州最后的1字头”,不绝于耳。价格就是王道。和苏州情况类似,2~2.5万每平左右的刚需低价板块是成交热点,4.5~5万每平左右的改善板块,如城西、滨江因限价,性价比显著也被追捧。尴尬的是一些3~4万每平左右的中端板块,供应量巨大不说,对客户而言,地段价格缺乏性价比,在限价模式下,可以选择更好的地段。

最后,是个盘之间的分化。这在杭州十分明显。同样的板块,有好卖的,也有卖不动的。这和地价成本有很大关系。在“高地价,限价盘”的前提下,开发商纷纷减配。反而是拿地比较早,不玩高周转的开发商,具有后发优势。只要在产品上稍微做些亮点,品质就上去了。比如未来科技城某著名“万人摇”楼盘,当时土地拿的早,有巨大的成本优势。在一片减装减配的大环境下,该项目景观、园林、装修,都做起了加法。限价对这种默默无闻、埋头做产品的开发商而言,倒成了塞翁失马的好事。

尴尬的 “高地价限价盘”

1499元的茅台值得抢,因为茅台流动性高。加点钱放在闲鱼上,很快就出手了。同样套利巨大的“万人摇”房子,该不该买呢?

作为十多年的长三角房地产从业人员,笔者认为,买不买要分析具体情况和具体楼盘。但有一种房子要警惕,笔者称之为“高地价限价盘”。

这些楼盘大多是2017-2018年左右拿地,楼面价很高,本身就站在了高岗上。目前也陆陆续续面世。在限价的大背景下,价格被锁死,有些甚至“面粉贵过面包”。开发商哪怕不求利润,但求少亏,产品上要么降标,要么减配,也是理性的选择。

腾讯房产杭州站报道,一些尚未入市的新盘调整了项目原定的规划,并进行了公示。涉及调整最多的是楼盘的外立面材质。某个需要现房销售的项目,只保留门头部分石材干挂;城北某楼盘则将原本裙楼底层的石材干挂改为仿石涂料。

外立面只影响审美视线,更糟心的是装修降标减配。因为政府毛坯限价,开发商造房子亏损,只能靠装修弥补。动辄报价4000~5000元/平米的装修,实际成本可想而知。买房者“万人摇”前不知道吗?恐怕是知道的,只是在巨大的套利面前,装修不装修,无所谓的。

今天是买房者,明天是维权者。怪谁?

怪开发商?

开发商:地价这么贵,价格这么低,只能靠减配;

怪政府?

政府:打压房价,只能靠限价;

怪自己?

客户:房价这么贵,难得在限价。

这是一场“循环论证“的死循环。

表面上看,都是精明人,实际上谁都没得好处。在面对“高地价限价盘”,就要对交付结果有预期。更要在“万人摇”前问问自己:

“自住吗?”——高地价,限房价,品质质量堪忧,日后交房不要怕维权;

“投资吗?”——那些参与摇号的,几个没房子?未来出手也会面临同小区很大的抛压。

这两点想清楚,再考虑是否要入手。

纸面上的富贵

在Costco抢1499元的茅台,再卖市场价可能一星期;打八折,可能当天就能出手。茅台的套利,有着清晰的定价,清晰的客群。

那么买房子能不能用这种套利的逻辑呢?笔者认为不适合,因为:

流动性不一样,目前动辄几百万的房产,流动性低。尤其像苏州的3-5年的限售政策,更是对流动性进行了封锁,时间越久,变数越多。

限价导致了价格体系的紊乱,特别是在二手房,挂牌价格的波动、随意性都很大,买家卖家很难进行价格“锚定“,彼此博弈的时间也会拉长。

市场预期不一样,倒卖茅台没有政治风险,房住不炒却是民生基调,很多人对楼市的未来预期也开始改变。国人常常有买涨不买跌的心态,一旦进入下行通道,越降价越卖不掉。

杭州《都市快报》新闻报道,城北勾庄板块某楼盘近期交付,其中部分房源很快挂牌上架。上上周,海德公园一套123平方米的全明房源被中介们集体刷屏,由于房东急卖,这套房子单价降到2.76万元/平方米,比市场均价便宜了5700元/平方米。这样的房源在上半年可能是直接“被秒”,但一周过去仍未卖出。这还不是个案。继8月以来,杭州的二手房价格已经出现下滑,普遍在5%到10%左右。

那些“摇到就赚一百万”的口号,听听很鼓动。但等到变现成交,还是需要周期和考验。

信号凉凉的风向标

很多人想,我要买的是一手房,为什么要关心二手市场?因为二手房是一手房的风向标。

中国的楼市数据向来比较失真。一手房限价、限签。量价有一定程度的变形、缩水。二手房,挂牌是房东个人行为,随意性也更大。再加上,从看房、订金、再到成交、网签,其间流程,短则一两个月,长则半年一年。所以楼市的销售数据是“滞后”指标,我们如果要用楼市数据来作买卖时机的判断,其参考价值往往不大。

那么楼市数据有没有值得参考的“先行”指标呢?也有。

首先,有两个最大的“先行指标”,来自于一座城市的基本面——人口和经济。苏州、杭州,两座GDP万亿俱乐部的明星城市,因其经济文化、生态宜居等各方面,吸引着全国人口的流入。这几年房价上涨,也有所支撑。但经济、人口不能光看规模,也得看结构。这些年苏杭在“抢人”大战上不遗余力,不仅要“人口”更要有“人才”。结构的问题,倒是值得另起篇章,以后拿出来单独说。

除此以外,楼市的先行指标还有很多,比如:

二手房是一手房的“先行指标”。尤其像现在苏杭市区房价高企,大家都要卖了房子才能改善置换。二手房对中高端改善型一手房有着更直接、显著的影响;

土地市场是销售市场冷热的“先行指标”。土地市场遇冷,要么政策严控,要么开发信心不足。地价影响房价,土地成交面积决定未来供应量。9月18日的苏州土拍市场有些惨淡,8块宗地里,一块流拍,五块底价成交。好在苏州的库存节奏一直运行良好。短暂的土地微凉,也不会带来巨震;

货币信贷是开发、销售的“先行指标”。货币信贷的松紧和土拍、销售密切相关。比如目前在“房住不炒”总基调下,商业银行开始收缩开发贷等业务。开发商融资越来越难,融资成本越来越高,一方面遏制了拿地热情,一方面也倒逼开发商更高周转、求回款;近年来个人房贷的基准上浮,近期实施的LPR的改革机制,也会对销售带来很大影响。

除了上述三个“先行指标”还有很多其他因素,另外对于规划、产业、交通、配套、教育、商业等各种城市指标的分析,也十分重要。至于对结果能传导多少,影响多大,也要具体分析。尤其在城市规划层面,往往蓝图太丰满,现实很骨感,一届政府一个方向,一套班子一套重点。比如,十年前苏州就开始的“老城区复兴”改造计划;十年前杭州市政府“100个综合体”工程。到最后落地多少,成效多少,其中滋味冷暖自知。

总之,地产开发和城市建设是一个相辅相成,又相互博弈的过程。就像两根独立又缠绕的藤条,谁也离不开谁,又要相互缠斗。具有漫长的周期、复杂的因素,和较多的不确定。所以,政策、数据的滞后性都很强,传导也很慢。这也是为什么,明明政策一再收紧,但市场貌似依旧火爆的很重要的原因。在这种情况下,地方政府为了短期维稳,一下子药力过猛,也是经常发生的事情。但只要调控的决心不改,基调不改,大家对买房的预期倒要改改了。

当然作为自住的购房者,真实的需求就是对的时机。买房前,与其天天研究政策、分析数据,不如多去“观察现象”。看看旁边的二手房,感受周边的居住人气,买房子感性的认知往往来得更准确。

对楼市而言,现象大于数据。这也是为什么多是女人存钱买房子,男人花钱去创业。因为女人爱观察现象,男人太相信数据。男人还是好好买茅台吧!

责编 高原

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