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读懂房地产市场,这五大趋势至关重要

乐居   2020年01月14日 08:30

“房住不炒”转眼已走过三年。如很多人所预料的,2019年的房地产市场依然“稳定”过关:商品房销售额或突破16万亿元,有望再创新高;楼市降温城市持续增加,房价涨势得到有效控制;以引才为核心的政策边际放松虽在多城上演,但整体调控依旧从紧;融资渠道收窄致房企资金面承压,但“抓销售促回款” 依然令不少企业实现了较快发展……

展望2020年,“三稳”大势毋庸置疑,但在细分领域,仍有不少趋势值得长期关注。

16万亿是不是天花板?

2019年全国商品房销售额的官方口径虽仍未公布,但从行业机构公布的统计数据看,突破16亿元几乎板上钉钉。

回望2018年,全国商品房销售额、销售面积分别达14.99万亿元和17.17亿平方米,双双刷新历史纪录,而且是在公认市场较冷的情况下、实现近两万亿元的增值。

彼时,对于行业究竟有没有天花板,业界曾普遍产生疑虑。如今,相似的问题再一次摆在眼前——16万亿,是不是商品房销售额的天花板?

此前,有不少行业专家预测,中国房地产行业至少还有10年左右的发展期。但不能忽视的是,从2016到2018年,商品房销售额增幅已逐年递减,分别为34.8%、13.7%、12.2%。而刚刚过去的2019年,楼市降温同样颇为明显。

有鉴于此,在一些研究机构近期发布的预测报告中,对于2020年的市场前景给出相对审慎的预测。上海易居房地产研究院《2019-2020年度全国房地产市场报告》指出,100城库存与去化周期预计小幅上行,全国商品房销售面积预计下降3%左右,商品房销售量也将小幅下降。报告认为,2019年全年成交量达到历史高点,连续几年的高成交量透支了部分购买力,将对2020年的成交产生影响。

中国社科院发布的《中国住房发展报告》也预测称,2020年,在没有重大政策转向和意外事件冲击的情况下,总体市场继续保持降温通道。

而在中金公司和标普的预测中,2020年商品房销售额增速分别为1%和0%-5%。标普直言,销售面积增加可能是销售额增长唯一的助推因素。

因城施策是否持续放松?

2020年,房地产调控政策继续从严的趋势毋庸置疑。2019年末的中央经济工作会议指出,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展。

如此定调,延续“房住不炒”定位,无疑预示了调控不会放松。而“长效机制”扩充为“长效管理调控机制”,再次凸显了中央调控的决心,同时打破了年末部分城市政策微调引发的关于松绑的猜测。

与此同时,在2019年多次强调的防范房地产金融化泡沫化风险,新的一年也必将继续贯彻,严守不发生系统性风险的底线。

但是,具体到城市层面,不少专家却认为,不排除政策调整的可能。

不同城市、不同地区,根据各自实际情况,在三稳整体基调下,对政策进行微调,使之在满足打击投机需求、支持刚性需求的前提下,更加符合区域发展现状。这是全面落实因城施策的核心内涵。2019年,有城市定向放宽人才政策、公积金制度,也有城市加强了预售资金监管、规范市场经营行为。

中原地产首席分析师张大伟在接受媒体采访时指出,调控政策避免一刀切,未来各地房地产调控依然由各城市主导,不排除有部分城市出现政策调整。

他预测,2020政策出台方向将会集中在加快住房供应、土地供应、发展租赁住房等方面。

土地市场热度能否延续?

2019年,受融资渠道收紧影响,房企拿地态度日趋理性、审慎,溢价率持续走低。但即便如此,相较于2018年的一片寒意,土地市场依然交出不错的成绩单。

行业机构数据显示,截至12月26日,全国300城推出土地12.17亿平方米,较上年增加4.56%;成交楼面价4372元每平方米,同比上涨16.41%;宅地成交总金额约4.11亿元,同比涨幅超过19%。

然而上述数据的取得,更多依靠4月至7月“小阳春”的短期爆发。此后,随着政策面收紧,房企资金流压力渐增,拿地热情消退、溢价率走低,后几月成交总金额持续下降。

克而瑞研究中心市场研究总监马千里据此分析称,政策层面上,三稳仍是房地产市场的运行基调,而在资金面上,银保监会在2019年末表示要完善房地产融资统计和监测体系,严厉打击违规行为。可见,“钱紧”预期将进一步导致房企在拿地时更加谨慎,土地市场热度大概率仍会持续低位运行。

与此同时,业内人士普遍认为,在2020年的土地市场中,区域分化、房企分化或将进一步加剧。各能级城市之间,一二线仍为房企竞逐的主场,热度保持,但三四线热度会继续衰减;同城之内,核心板块的优质土地将继续获得追捧,其余土地关注度难以保证。

之于企业,在精确调控及金融监管的影响下,加速销售回款、控成本、平衡现金流更加重要,企业在土地市场的表现与自身实力愈发匹配:实力强劲及有意冲击规模门槛者,或把握市场调整期加速纳储,但同时应防止规模扩张过快引发资金流转危机;中小企业更多聚焦销售及回款,拿地需更加精准,在把牢“主阵地”的基础上探索结构性机遇。

二手房价是否会持续探底?

鹤岗五万买套房、玉门每平方米均价500元……2019年,这些吸引眼球的“白菜价”虽不能代表整体情况,但也在一定程度上体现了二手房市场的降温态势。

根据国家统计局每月发布的70城房价指数,从2019年6月起,连续半年都有超过20个城市的二手房价格环比下跌,10月35城的数量更是达到高峰、占据了榜单的半壁江山。

除了热门二线城市依旧坚挺,很多三四线甚至北京等一线城市的购房者都明显感觉到,二手房价格的确降了。

新的一年,二手房价还会继续探底吗?这是很多购房者关心的话题。《2019-2020年度全国房地产市场报告》预测,全国商品房成交均价预计上涨5%左右,而70城二手房价格则继续呈现“下跌月份数多于上涨月份数”。

对此,很多业内人士表示认同。易居研究院副院长杨红旭指出,如果说2019年的楼市特征为凛冬已至、政策守望春风,那么2020年可以概括为三期叠加、消化盘整;探明底部、跌多涨少。

另有专家指出,二手房价下行的基本面不会改变,但城市间区别明显;一线城市房价下行的空间较小,而一些非热点二线城市,以及相当比例的三四线城市,房价下探的空间依然存在。

不过也有分析人士持不同观点,认为全国二手房市场会触底反弹,但幅度不会太大;一些调控时间长且前期降温明显的城市,如北京、成都及青岛等,预计二手房市场将回暖。

中小房企能否走出困境?

2019年,房企破产成为行业的一大关键词。人民法院公告网显示,一年来,至少有500余家企业申请破产,打破2018年纪录。

随之,一股消极情绪开始蔓延,“房地产不行了”的说法再次甚嚣尘上。不过,说“破产潮”显然是过分夸大。据统计,全国注册的房地产企业约有9万余家,去年破产数尚不及总数的千分之六。

但不可否认的是,对于不少中小企业来说,他们所面临的危机在2020年仍将存在,甚至可能愈演愈烈。

首先,2020年仍是房企偿债的高峰。据恒大研究院数据,截至2018年底,房企各主要渠道有息负债余额20.3万亿元,其中大部分将在2019年至2021年集中到期。

同时,在上一轮发展周期中,部分中小企业扩张过于激进,暴露出管理落后、产品乏力、布局单一等问题。市场下行时,这些问题给企业运营带来的影响将进一步加剧,再叠加很可能延续的销售遇冷、融资收紧、成本高企等情况,以及持续袭来的债务压力,某些企业的境遇可想而知;放眼全年,破产企业数量或继续增加。

当然,优胜劣汰本是生存准则,房地产行业也不例外。下行周期强化了马太效应,使强者恒强格局日益突出,中小房企劣势尽显、逐渐被市场淘汰。重庆市原市长、第十二届全国人大财经委副主任委员黄奇帆曾表示,未来十几年,中国房企的数量会减少三分之二以上。这种预测能否成真不得而知,但客观来说,部分房企破产反而有助净化行业环境,对房地产长期健康有序发展有利无害。(完)

责任编辑:柳林

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